Жилищная проблема

А какая вообще может быть связь между ценой и себестоимостью?

Смех в том, что спрос есть и будет.
Хотя несколько лет назад "однушку" можно было купить за 20 000, а сейчас нормальная цена уже 100 000.
Видать, в экономике дела хорошо идут. Спрос на нормальное жильё превышает предложение. Новостройки расходятся очень быстро. Исключения - "элитное". Вот его строят довольно много, а спрос на него априори меньше. Иногда квартиры задерживаются в продаже.

Неужели вы думаете, что Лужка волнуют такие мелочи?!
Они не идиоты, они просто занимаются своим делом, и не отвлекаются на "пустяки"...

Лично мне это не нравится.
Скоро думаю расширяться, рассмотрю разные варианты, но сомневаюсь, что свяжусь с ипотекой. Проще сразу заплатить.

А цена - это снежный ком. Один повышает, тут же и другие игроки на рынке подтягиваются, причём не только риэлторы, но и частные владельцы. Посмотрев цены в газетах, они свои квартиры хотят продать за столько же. А накрутки посредников?! То-то. И снова цена растёт.
И - я говорю, мэрия старается, чтобы жилья на рынке не было слишком много. В результате, когда вы хотите купить новую квартиру, вы замучаетесь искать реальные варианты. По подаваемым рекламам, обычно всё продано уже. Такой маразм.
И клиент поддаётся панике, готов заплатить больше, чем намеревался. Взять в кредит, там...

Как это какая??? Самая прямая. Цена на тот или иной товар определяется по всем рыночным законам оптимальной точкой соприкосновения спроса и предложения, НО не должна быть ниже сибестоимости этого товара.
Проблема в другом. Вследствие монополизации крупными строительными компаниями рынка жилья, как сказала мудрая Immortal, цены у этих монополистов на недвижемость возросли, и за этими ценами, естественно, гонятся и частные владельцы, потому как дешевле никто продавать не желает. Например, продает владелец машину. Наобум он определять ее цену не станет. Он возьмет журнал ("Из рук в руки", например), посмотрит по какой цене продают такие машины равного года выпуска и пробега - ВСЕ! Вот вам и цена. Все очень просто. Вопрос в другом, как искоренить монополистов путем создания между ними здоровой конкуренции (а то эти падлы сговорились меж собой...)?

Новый запор с завода тысячу рублей стоить не будет. Старенький - да, будет, и то, только потому, что он уже окупился. Основная составляющая цены - это безусловно спрос и предложение. Но "новый" товар продавать ниже его себестоимости не будут, потому что в убыток никто работать не будет.

Почему же?
Сеть магазинов "Лента" как-то установила цену на сухарики "Три корочки" ниже себестоимости. Потеряли конечно на этом, но приобрели гораздо больше. Исчезло большинство близлежащих ларьков возле магазинов. Снижение цены длилось ровно столько, сколько могли терпеть ларечники. Это в Питере было.
Второй случай. Мой знакомый продавал рояль. Цена сто рублей. Никто не брал. Отдавал бесплатно, никто не брал. Предложил сто рублей тому, кто возьмет и хотя бы не бросит рядом с домом. Покупатели не шли. В итоге вынес на улицу и разрубил топором. Вопрос: какова цена этого рояля на тот момент в том месте, пока он еще был целым? Ответ: менее чем минус сто рублей.

Если государство объявило, что повышение рождаемости это национальная программа, то логично предположить, что цены на жильё должны контролироваться государством (ограничиваться). До данным многих соц. опросов в Москве, и информации более объективной чем соц. опросы - москвичу мешает засвети второго, третьего, четвёртого и т.п. ребёнка только квартирный вопрос. А ожидать того, что люди пойдут на подвиг и будут 4-м, 6-м и т.п. в однокомнатной квартире - это глупость (да и нельзя от людей требовать подвига). У большинства моих друзей и знакомых денег свободно хватает на хорошее питание, отдых досуг и т.п., но даже если они будут плохо питаться, не отдыхать, одеваться - то денег на однушку им копить порядка 5-7 лет....

ps поздравляю всех Москвичей: сегодня цена 1 метра в доме бизнес класса стала равняться жалким 4000 долл. за метр, а в сентябре будет (с вероятностью 80 процентов) ещё очень серьёзное повышение цен на квартиры ....

А это называется "демпингом" - исскуственное снижение цен дабы убрать конкурента(ов) более слабых, но хорошо развивающихся. Обыкновенная составляющая конкуренции. Вот только в этом деле главное не переборщить и все грамотно расчитать, поскольку очень долго нести убытки далеко не каждая контора сможет. И это к рынку недвижемости, как пример, ну никак не относится.




Это сообщение отредактировал Varvar - 10-06-2006 - 15:04

Собственно говоря – жильё является предметом первой необходимости, а цены на предметы первой необходимости контролируются государством практически в любой стране мира. Я совершенно не против, что цена метра в элитном доме или пригородном коттедже была и 8000 и 100000 уё за метр – это нормально … но и жильё должно быть и для простыхсмертных, а не только для звёзд-чиновников.
Горячо мной меуважаемый Юрий Михайлович, примерно на такие слова ответствовал «Не нравится – езжайте в деревня на Волгу, там за 1000 можно купить большой дом!» … и что меня сильно разозлило, а практически все в знак одобрения закивали своими пустенькими головками, и не кто не сказал примерно следующего: Слуга народа! - ты для чего был выбран?, для своего обогащения? или для того, что бы решат проблемы простых людей? Не можешь решать?! – топай на берега Волги пчёлок разводить!»

Это сообщение отредактировал Дар Ветер - 08-06-2006 - 00:37

Вот поэтому и не хочется, что доходы низкие.

Если сговориться монополистам рынка недвижемости и вместе обнаглеть совсем, то кв. метр жилья можно будет продать и за 40 тыс. зеленых, при этом все равно будут покупать, но не в таком количестве и цена при этом упадет. У нас в России по данным разлчных аналитиков спрос на жилье гарантируется на 10 лет вперед и, как следствие, естественный рост цен. Но, пардон, если цена сейчас 3500$, то года через три она уже будет ориентировочно тысяч девять, а такую цену уж точно потянет даже не каждый сотый житель с достатком, превышающий "средний".
Цена растет не только в Москве и области, но и по всей России, конечно, менее быстрыми темпами, но растет. И что??? Имеет ли место быть здесь "национальный приоритет"? Как бороться то с этим?

- это за "клоповник", хорошая однушка от 130 000

У нас на окраине Москвы уже от 140000$. Дешевле только первый этаж с решетками на окнах, гы!!! Что будет дальше?
На Дмитровском шоссе около МКАДа стоит рекламный щит с рекламой нового жилого комплекса. Так вот народ, который эту рекламу вешает на щиты, УЖЕ ЗАДОЛБАЛСЯ ЭТО ДЕЛАТЬ раз в две недели. Знаете почему? Потому что цена все время меняется, причем не в сторону понижения.

Сколько стоит кредит оформить?


На выбор банка влияют не только процентные ставки. Для человека, берущего кредит, также важно, в какую сумму обойдутся сопутствующие расходы. Вооружившись калькулятором, потенциальный заемщик понимает, что сопутствующие оформлению кредита расходы выливаются в тысячи долларов, о которых следует помнить, рассчитывая на кредит. Большую часть этих денег заемщику придется заплатить на этапе оформления документов, еще до получения банковских средств.
Но это не все... Сопутствующие расходы будут преследовать человека и на протяжении всего срока погашения кредита. Попробуем разобраться и понять, какими способами можно сократить траты на получение ипотечного кредита.

Разделим затраты на группы

Для получения кредита в коммерческом банке заемщик в среднем должен приплюсовать к его сумме 3 - 4% на сопутствующие оформлению расходы. Дополнительные затраты заемщика по оформлению кредита можно разделить на несколько групп.

Затраты начинаются еще на этапе запроса о возможности предоставления денег банком. Уже на этом этапе человеку, желающему взять кредит, во многих банках придется заплатить сбор за рассмотрение кредитной заявки. Правда, в некоторых банках этой траты можно избежать.

Следующий затратный этап - оформление кредита. Здесь деньги потребуются на нотариальное заверение договора, открытие ссудного счета и оценку качества залога.

После того, как разрешение о выдаче кредита получено, самая пора вспомнить о затратах, связанных с перечислением денег. В большинстве банков придется платить комиссии: за перечисление денежных средств и за определение подлинности денежных купюр. Также заемщику предстоит раскошелиться на аренду депозитария и конвертацию наличных средств.

Но, пожалуй, самую значительную часть расходов, сопутствующих оформлению кредита, составляют затраты на страхование.

Подробно о страховании

Беря кредит для покупки жилья на вторичном рынке, заемщик должен застраховаться от трех основных рисков.

Первый - страхование жизни и трудоспособности. В какую сумму обойдется страховка от этого риска, зависит от возраста оформляющего кредит человека, а также от того, страдает ли он хроническими заболеваниями. Минимальный тариф по страхованию жизни обычно составляет около 0,5% от суммы кредита.

Каждому заемщику банка необходимо застраховаться и от риска повреждения квартиры. Проценты зависят от оценок страховщиками приобретаемого жилья. Например, от того, какие в доме перекрытия, есть ли газовая колонка, проводились ли перепланировки. Минимальный тариф по этому виду страхования обычно составляет около 0,3% от суммы кредита.

Третий риск - страхование прав собственности, так называемое "титульное страхование". Оно необходимо банку на тот случай, если вдруг возникнут проблемы с юридической чистотой квартиры. В зависимости от степени риска тариф на титульное страхование составляет от 0,25 до 0,5% от суммы кредита.

Если сложить вместе затраты по страхованию от всех трех рисков, то получится, что сумма выплаты в первый год составит в среднем от 0,8 до 1,7% от размера кредита. Во сколько обойдется страховка в последующие годы выплаты кредита, зависит от размера остатка долга банку.

Разброс в страховых тарифах довольно большой. Во многом он зависит от факторов, связанных непосредственно с заемщиком. Например, размер медицинской страховки напрямую связан с состоянием здоровья человека. Курящие заемщики платят больше, так как, по мнению страховых компаний, подвергают свое здоровье большему риску.

Под какой процент будет застрахована жизнь человека, зависит и от его сферы деятельности. Наиболее опасной страховщиками признана работа милиционеров, строителей-монтажников, телохранителей и частных охранников. Самой безопасной считается любая офисная деятельность.

Достанем калькулятор...

Разговор о процентах довольно абстрактный. Поэтому перейдем непосредственно к деньгам в кармане, сейфе или на банковском счете заемщика. Посчитаем, сколько денег должен затратить человек на оформление кредита.

Однокомнатную квартиру в столице сегодня можно приобрести минимально за $120 000 - 130 000. Большинству банков желательно, чтобы у заемщика в кармане или на счете был первоначальный взнос около 30% от стоимости приобретаемого жилья. Если округлить, то получится, что в этом случае кредит банка для покупки однокомнатной квартиры в столице составит около $80 000.

Кстати, по мнению ипотечных брокеров именно за кредитами в $80 000 - 90 000 сегодня чаще всего заемщики обращаются в банк.

Итак, человек рассчитывает взять кредит в размере $80 000. Подсчитаем, какую сумму придется заплатить за его оформление. Три - четыре процента от этой суммы составят $2 400 - 3 200.

Разложим эту сумму по полочкам

За быстрое рассмотрение заявки заемщику придется заплатить в среднем от $40 до 50. Бесплатное рассмотрение, как правило, происходит гораздо дольше, чем платное. Плата за выдачу кредита в среднем составит 1%, то есть $800. Аренда депозитарной ячейки в большинстве банков обойдется в $100. Если оформляется в залог квартира, то ее оценка выльется заемщику в $120 - 150. За страховку в совокупности по всем трем рискам придется выложить в среднем 1,5%, то есть $1 200. Нотариальное заверение договора будет стоить заемщику примерно от 1 до 1,5% от суммы кредита. То есть плюс еще $800-1 200.

К дополнительным затратам можно отнести и риэлторские услуги. Они составляют в среднем 5% от стоимости покупаемой квартиры. Правда, риэлторские деньги, как правило, заложены в цену приобретаемой квартиры.

Кредит оформлен, но это еще не все...

И после получения кредита дополнительных расходов заемщику не избежать. В основном, придется платить за ведение ссудного счета и ежегодное страхование от тех же трех рисков.

Оплата за ведение ссудного счета в разных банках рассчитывается по различным схемам. Чаще всего это не такие большие деньги: 0,05% от суммы кредита ежемесячно. В зависимости от остатка долга перед банком клиенты платят от $5 до 20 в месяц.

На ежегодную оплату страховки уходят основные сопутствующие ипотечному кредиту расходы заемщика. Тариф рассчитывается, исходя из суммы остатка ссудной задолженности. Чтобы платить меньше, заемщик должен очень тщательно следить за состоянием своего здоровья, ведь страховые коэффициенты пересматриваются ежегодно. Например, появляются новые болезни, увеличиваются ставки по страхованию жизни и трудоспособности.

В период погашения кредита иногда возникают расходы, связанные с перечислением денег на счет. Например, межбанковские денежные переводы и конвертация средств. Но, как уверяют банкиры, эти траты можно минимизировать, а то и избежать их вовсе.



После этого у вас еще осталось желание брать кредит на жилье???

Это сообщение отредактировал Varvar - 10-06-2006 - 15:05

Просто тут без мата разговаривать тяжело.
Рост цен на жильё бесит, злит, унижает, вгоняет в отчаянье и т.п. – практически каждого.

Извините, конечно, но информация по ипотечному кредитованию старая, местами недостоверная и к тому же однобокая, судя по источнику, которым она предоставлена (я имею в виду ипотечный брокер, без которого с успехом можно обойтись, т.к. не влияния, ни аналитики он не имеет).

Это сообщение отредактировал А-Лама - 12-06-2006 - 03:13

На мой взгляд, проблемы в следующем:
1. Рост цен на недвижимость.
Он не остановится, но на данный момент его темпы очень сильно неадекватны, ведь к спросу на жилье они имеют мало отношения (я писала об этом уже).
2. АИЖК не справляется со своими задачами в виду того, что местами стандарты и практика АИЖК противоречат инструкциям ЦБ, а следовательно банки особо не рвутся работать с АИЖК, т.к. их царь и Бог - это ЦБ.
Те банки, что работают сейчас с АИЖК, делают это на свой страх и риск, вроде как в омут с головой.
3. Отсутствие знаний у потенциальных пользователей ипотеки.
4. Неуверенность в завтрашнем дне потенциальных пользователей ипотеки (а у некоторых еще и нежелание работать в принципе).

Чем полнее они решатся, тем больше людей будут иметь жилье.

Это сообщение отредактировал А-Лама - 12-06-2006 - 19:55

От знаний потенциальных пользователей ипотеки цены на недвижимость не упадут. Плюсов от нее практически нет - одни сплошные минусы, а значит, отсутствие "клиентов". Что нужно сделать для того, чтобы ипотека была наиболее приемлимой для покупателя?

На сколько я понимаю, у Вас есть собственный взгляд по этому вопросу, имеете право.
От себя подчеркну, что рост цен - это не проблема. Он никогда не останавливается, а потому недвижимость была и будет самым стабильно приносящим доход вложением. Темпы роста - вот проблема.
Относительно остального я Вам уже ответила - решить имеющиеся проблемы.

Предвидя вопрос:"А как их решить?", напишу сразу, что ответ я не дам, потому что по проблемам одних застройщиков и существующей практике по инвестконтрактам и их реализации - это целый талмуд, даже если писать в кратце по верхушкам, не останавливаясь на терминологии.
То же самое по совмещению деятельности АИЖК и ЦБ, экономике и госсоцполитике.
Но даже если написала бы, все равно мало кто поймет, о чем речь.
А те, кто понимает, они и так об этом знают.

Это сообщение отредактировал А-Лама - 13-06-2006 - 00:14

Да нет никакого отсутствия клиентов... квартир нет, вот в чем проблема.
Об этом даже председатель правления Внешторгбанка на совещании с Путиным сказал - по этому году воспользовались предоставленными кредитами только 50% заемщиков этого банка... половина не смогла ничего купить! Так что не ипотеку надо делать доступнее, которая и без того рынок перегревает, а квартир больше строить.

Так и не могут их строить, пока столько препятствий застройщикам выстраивают, и цены расти разумно не могут.
С каждым годом ситуация только ухудшается.
А по поводу Внешторг-Путин могу сказать, что Внешторг чуть более года активно присутствует на рынке физиков, так что говорить о таких глобальных выводах и даже тенденциях ему еще рано с учетом бешеных тараканов в голове (когда сегодня розницу развиваем, а на следующей неделе - на фиг она нам нужна, а еще через неделю - а где наша розница? срочно развить!). Внеш до сих пор в состоянии больного-инфарктника, т.к. слишком быстро вырос, не справляется. Вы думаете шутка - купить Гута-банк со всеми филиалами и отделениями +Промстройбанк со всеми филиалами и отделениями, внедрить единые стандарты и интегрировать их? Ничего подобного, Внеш колбасить будет еще минимум пару лет не меньше.

... не купить, а сожрать .
У меня расчетный счет был в Гуте, "по наследству" я к Внешторгу перешел... не вижу в чем это его "колбасит", хорошо работает, стабильно. Внешторг еще и не такие куски способен переварить. А насчет выдачи кредитов... так это ипотечные кредиты - направление сравнительно новое, а кредитованием Внешторг всегда занимался, да и не такая уж это сложность - выдача ипотечных кредитов, все схемы на рынке уже давно налажены, так что нет у них, на мой взгляд, никаких процедурных проблем... А вот реализовать кредит - проблема... и не только клиентов Внешторга. И со Сберовскими кредитами ходят по рынку, вылупив глаза, и с Дельтавскими, и с Раффайзеновскими... так что не Внешторга это проблема, точно.